隨著經濟社會的發展，土地評估所涉及的用途不僅僅包括商業用地、住宅用地、工業用地等常見用途，新興產業、養老產業、文化產業、體育產業之類的特殊用地評估也日漸增多，特別是隨著我國逐步進入老齡化社會，社會對殯葬的需求逐步增多，除公益性公墓、公益性骨灰堂(塔)外，經營性骨灰公墓、骨灰堂(塔)也開始出現，由于為經營性質，原針對公益性公墓等的劃撥供地方式已不再適用。尤其墓地的利用情況又不同于一般的地產，可以說是特殊中的“特殊”。

　　研究的必要性

　　根據《土地利用現狀分類》，墓地屬于特殊用地中殯葬用地的一種類型。在國土資源部第9號令《劃撥用地目錄》中，非營利性社會福利設施用地中的殯葬設施用地屬***劃撥用地范疇。但用于營利性銷售的墓地，必 須以有償方式供地。而墓地以有償使用方式供地時，就要對宗地進行評估。墓地的評估數量雖然少，但對墓地評估的研究還是十分必要和迫切的。

　　墓地的特殊性

　　墓地在運營中與一般的土地使用相比存在特殊性，我國的城市殯葬用地與其他用地相比具有以下特點：

　　位置偏僻

　　與西方***認為墓地是Z接近天堂的地方不同， 中國人一般認為殯葬用地是不吉利的地方，陰氣重，因此殯葬用地一般都在遠離城市的偏僻區域，一般以山區為多。

　　環境優美

　　國人歷來講究身后埋葬地的風水，無論是以前皇 家墓地陵園的選擇，還是稍有積蓄的普通人家祖墳的確定，無不是景色秀麗、山水齊備的地點所在。如無錫的靈山后花園，就坐落在無錫靈山大佛旁，北靠大山，南面太湖，緊挨靈山大佛。

　　容積率低

　　通過對公墓及經營性墓地的調查發現，殯葬用地容積率一般都小于0.5。

　　售價過高

　　從 2004 年開始，殯葬業連續多年躋身國內十大暴利行業，且一度排名第三(出自《物權法視角下的殯葬用地問題探析》)。對于經營性墓地，由于實行市場調節定價，且受殯葬行業的特殊性和壟斷性影響，墓地價格偏高已成了各地居民的共識，所以有了“死不起”的說法。以無錫市為例，根據市場調查，公墓墓地均價也要2~3萬一個墓位。

　　評估中的難點

　　鑒于以上墓地的特點，給我們的評估工作帶來很大困難。

　　缺少專門的評估細則及技術指引

　　按照我國目前的地價評估體系，土地用途一般分商業、住宅和工業用地，僅有的幾種評估方法及《房地產估價規程》主要是針對這三類用途設定的，沒有針對特殊用地建立地價的指導理論及相應的地價評估體系，現有的地價評估理論體系不能充分指導特殊用地評估實務工作。

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